华泰证券研报称 ，今年以来房地产“止跌回稳”取得一定进展。政策层面 ，自2024年9月起的政策组合拳持续发力，今年相关政策进入效果检验期，城中村改造、金融支持等政策稳步推进 。市场表现呈现分化 ，新房销售弱复苏 ，二手房以价换量成效明显，土地市场优质地块带动热度回升 ，头部房企拿地集中度提升 。居民购房负担处于近二十年低点 ，为市场回稳提供积极因素。投资机遇上，商业地产 、物管行业潜力突出 ，推荐“好信用 、好城市、好产品 ”的“三好 ”地产股及业绩稳健的物管公司 ，后续仍需关注增量稳市政策的推出。
全文如下华泰2025中期展望 | 房地产：企稳中谋转型
今年以来房地产“止跌回稳”取得一定进展 。政策层面，自2024年9月起的政策组合拳持续发力 ，今年相关政策进入效果检验期 ，城中村改造、金融支持等政策稳步推进 。市场表现呈现分化，新房销售弱复苏 ，二手房以价换量成效明显 ，土地市场优质地块带动热度回升，头部房企拿地集中度提升。居民购房负担处于近二十年低点，为市场回稳提供积极因素 。投资机遇上 ，商业地产 、物管行业潜力突出 ，推荐“好信用 、好城市、好产品”的“三好 ”地产股及业绩稳健的物管公司，后续仍需关注增量稳市政策的推出 。
核心观点
我国房地产“止跌回稳 ”进展如何？
本轮房价调整时间及幅度已相对充分 ，截至2025年4月调整周期已将近4年（44个月） ，新房和二手房价格回撤幅度达到10.1%/17.4%。2024年9月以来的政策组合拳，显著加快了房价“止跌回稳”的进程 。房价同比跌幅收窄 ，核心城市止跌效果更显著 ，一线城市北京 、上海 、深圳以及二线城市如杭州、成都等二手房价格（以统计局70城房价数据来衡量）均在最近的成交密集区附近获得了初步支撑 。展望未来，“止跌回稳 ”的积极因素在于：1.居民购房负担已经处于近二十年来的最低点； 2. 关注库存去化效果与销售恢复情况 ，同时需要关注收储等政策的优化是否能助力市场供需出清。
政策：进入效果检验期
今年以来政策端主要围绕2024年9月“促进市场止跌回稳 ”思路出台系列政策 。4月25日 ，中央召开政治局会议上提出要“持续巩固房地产市场稳定态势”，举措主要集中在城中村改造 、高品质住房 、存量房收储等方面 。5月7日 ，央行、金融监管总局 、证监会在国新办发布会上宣布一揽子金融政策。落地方面 ，止跌回稳的政策稳步推进，如公积金贷款利率调整落地，有望打开商贷利率下调空间 ，土地收储相关专项债也在加速落地 ，城市更新框架同样正式出台；现房销售实践持续深入，但我们认为当前不必过度担忧对行业产生的冲击 。
市场：景气度修复进程中分化加剧
新房销售整体延续弱复苏趋势 ，2025年1-4月全国商品房销售金额累计同比-3.2% ，大部分城市去化率有所回升 。二手房成交表现优于新房，延续“以价换量 ”趋势。土地市场方面 ，优质地块入市引领整体热度温和回升 ，前4月全国涉宅地块成交价款同比+28%，结构性热度导致城市集中度进一步提升 ，城市内部也进一步分化。我们预计2025全年新开工面积/竣工面积/房地产投资同比分别-20.0%/-18.0%/-8.0% 。企业方面 ，百强房企销售表现较2024年显著改善，但仍跑输行业 ，头部房企拿地集中度升至近年高位 ，房企融资现金流延续改善，杠杆房企化债的实践路径更为清晰 。
投资策略：看好存量市场机遇以及“三好 ”房企投资价值
行业方面，商业地产有政策催化+REITs赋能+集中度提升+低估值四重逻辑 ，物管行业兼具改善空间和红利价值 ，开发板块，市场仍在修复 ，头部房企储备质量持续提升。我们认为需要关注是否有更多稳市场的增量政策助推“止跌回稳”之路 。标的方面 ，推荐“好信用 、好城市、好产品 ”的“三好 ”地产股以及分红与业绩稳健的物管公司 。
风险提示：行业政策风险，行业下行风险 ，部分房企经营风险。
（文章来源：界面新闻）
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